近期，小编在很多渠道看到一张图，某机构评估出来的国内五个梯队大中城市2025年房价预测。

注：图源网络

内容显示，第一梯队的北上深3年后房价达8万/㎡，第二梯队的广州、杭州、南京将达6万/㎡，第三梯队7个城市均价达4万/㎡。

其中位于第四梯队的大西安2025年房价将至3万/平米？乍看感觉有点博眼球，再细想，也不是没有可能。

首先，目前西安未入市纯新盘中，预计价格在2万+以上达20个左右，占所有纯新盘近50%，这些项目都会在今年或明年相继入市，而新的供地楼面价还在继续上升。

其次，随着西安2大倒挂神盘相继收官，低价盘越来越少。4月伊始，西安楼市上线登记新盘全部2万+

西安的刚需想买房，真是越来越难了！

网红盘告罄买房躺赚的时代结束了

自2017年开始，西安按下了调控启动键，楼市“五限时代”拉开序幕。

在“房住不炒”、“因城施策”指导思想之下，5年来，西安调控补丁频出，从限购到摇号，再到集中土拍、毛坯限价，各项措施轮番加码。

西安限了5年，买房人同样也抢了5年。

抢什么？抢房价倒挂的“网红盘”。

作为“限价”政策下的时代产物，网红盘的出现，让西安购房者对于打新的热情，达到了前所未有的高潮。

其实不仅是西安，在全国各地的限购城市里，网红新房价格与二手房价出现倒挂，“买新房必赚”是共识。

限价之下，“万人摇”楼盘屡见不鲜。比如上个月，西安再创4万余人摇号的华润未来城市。

“一夜暴富”和“躺赚”，就这样，成了许多人买房的梦魇。

坚决打新，非网红盘不摇！

中铁建万科翡翠国际、高科麓湾、曲江大城等“网红盘”，摇中任何一个，都能稳赚百万——很多购房人就是这样想的。

最近的一个例子，刚刚结束选房的曲江万科翡翠国际，新房价格1.6万/㎡，再看同小区二手房最高达2.9万/㎡。

这新房价格，怎么看都是香！230万起步的大户型，中签率仅2.2%。

买这些盘，不单是大家害怕赶不上这波楼市红利的“末班车”，大家都在赌，赌它能不能按时交房。

毕竟这差不多100%的回报率，正当的投资渠道，有哪个金融产品能做到？

时过境迁，随着华润、万科等收官，西安限价下的时代红利将告罄，以至于小编翻遍了主城区，也只找出了7个倒挂盘。

闭眼买、躺着赚、买房等增值的时代，过去了。

纯新盘、限价地块入市西安的房价“洼地”快被填平了

我们谈买房，喜欢谈类价值、谈自住，其实本质就是“预期”管理。

预期的体现是什么？立足当下，是待售的网红盘，是二手房价倒挂；着眼未来，是未入市的纯新盘、是土拍。

关于倒挂区域，今年比较集中的就是曲江、高新。

高新区，一二期新房价格维持在2万/㎡左右，与周边倒挂最高达3.5万/㎡，核心区二手房指导均价1.8万，挂牌区间1.2-2.7万/㎡

而现在的高新，新房以软件新城、丝路科学城为主的三期，最新登记的5盘平均价格2.4万/㎡，较之前上涨4000元/㎡。

曲江新区，典型倒挂如中海曲江大城、金辉世界城、万科翡翠国际，入市销售价格均为1字头，与周边二手房最高可达2.5万/㎡的倒挂。

曲江新区整体的二手指导均价1.79万/㎡，挂牌区间1.7-2.7万/㎡。

但目前几乎无在售新房，房荒严重，根据去年土拍情况，未来入市的纯新盘如曲江启夏里、曲江置业地块等价格预计均在2.5-4万/㎡之间。

再看曲江大明宫，二手房指导均价在1.4元/㎡，挂牌价在1.6万/㎡。

而整个大明宫区域新房最高限价2.5万/㎡，刚刚入市销售的龙湖星河紫云台均价1.9万/㎡，均高于二手房价。

高新、曲江只是一个缩影，放眼主城其他区域，普遍性价差真没了。

不得不承认，西安的房价“洼地”，快被填平了。

2022年首场集中供地来袭

西安未来1~2年房价被提前锁定

再看看未来，集中土拍+双限玩法推出后，未来一到两年内，房子的价格，在土地拍出的那一刻，就提前锁定。

4月29日，西安刚刚推出今年的第一批集中供地，小编此前也为大家解决这批供地的详情，戳链接：楼面价高达1.8万/㎡，8区房价或上涨，这些地块要重点关注！

本次虽然取消毛坯最高均价，但仍然设定了最高成交总价，也就是限价政策是不变的。

小编按照成交楼面价=最高成交总价/(土地面积*容积率)来计算，发现多个区域楼面地价及未来销售价格将走高。

依然以天花板高新为例，即将于6月竞拍的地块最高楼面价达1.8万/平米，加之低容积率产品，未来销售价格将达3万+/㎡。

区属长安的常宁新区同样如此，成交楼面价达8千多，加之低容积率的洋房产品，未来销售价格也在2.5万/㎡。

因此对应文章开头，2025年西安房价达3万/㎡也不是没有支撑，核心区域基本可以实现，远郊也在往2-2.5万/㎡去奔。

同时，我们也可以看到，西安这两年的新房，纯刚需小户越来越少，更多的小高、大平层。

一个是部分区域限高、一个当然是可以拉高新房价格，利润最大化。

可是对购房者而言，门槛高了，付出的成本更多，这可是实打实的难。

而且现在我们看到的限价、都是毛坯价格，未来加上精装包出来的价格，可不是这么多。

2022年，西安刚需还能买哪里？

去年底到今年初，地产行业被持续唱衰，又是“寒冬”，又是“黑铁”，一些地产人甚至改行跑起了滴滴，送起了外卖。

聚焦在西安，我们所看到的，是“分化”，是主城和郊区的分化，是改善需求和刚需的分化。

网红盘库存告罄、新房与二手房价差缩小、土拍拉高未来均价，多重因素交织下，西安刚需买入主城是越来越难，那里将是改善置业的乐园。

这种情况下，刚需们如果强行加高杠杆，上车主城改善新房，明显是不理智，不可取的。

那该怎么买？

作为常年混迹在西安新房市场的跑盘人，小编给出的建议是：去近郊买。

如果是在城东、城北工作，港务区就是不错的选择。

地铁3号线、14号线串联起城东区域及城北刚需板块，与主城的板块断裂并不严重。奥体的公共配套也在不断丰富，未来生活氛围不差。

第二个选择就是航天新城板块，虽然价格也在走高，但不乏一些品质好的高层和洋房产品。

最后，像高铁新城、雁鸣湖、东三环等刚需区域也可以看，但要清楚目前还是存在发展断裂带，区域融合发展需要时间。

总之，首选公共配套全、发展前景好的近郊；其次存在小断裂带的便宜板块也可以及时上车。