在8月的最后一个周，A股市场迎来了密集的政策出台，为股票市场的反弹拉开了序幕。而在股票市场之外，密集的地产政策出台成为8月末的一道光景。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对购房的首付比例进行了进一步的下调，并调整了购房贷款的利率下限。在首付下调的同时，北上广深四个一线城市前后脚宣布了“认房不认贷”政策，放开了第二、第三套房产的销售，优化了此前对房地产交易的限制措施。

从股票市场来看，密集的政策似乎对A股地产股和港股内房股带来了提振作用，但表现稍有分化。A股地产股在短期的上涨后快速回到了震荡回落的趋势中，观望情绪更浓。而类似融创中国（01918.HK）、碧桂园（02007.HK）、贝壳-W（02423.HK）等港股表现却有着持续走强的趋势。

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先看首付比例部分，本次调整的房贷首付比例限制是从2016年起就开始实施的地产政策，其本意是为了管控风险。政策要求区分“非限购”和“限购”城市，并在诸如北上广深等限购城市中，要求首套和二套住房最低首付款比例政策下限为30%和40%，非限购城市则为20%和30%

而本次的限购政策是在16年政策基础上，取消了限购以及非限购的区分，全国性地下调商业住房贷款首付比，让限购城市与非限购城市对齐，首套房、二套房的首付比下限分别降至20%、30%。各城市根据自身市场形式以及政府调控要求自行确定具体的比例。

另一方面，过往执行的“认房又认贷”政策，则是在地产行情过热后，市场推出用于抑制交易热度的政策，政策要求各地根据居民的贷款情况，上调购房时的首付比例。而本次“认房不认贷”政策解禁后，对购房者的首付限制将会进一步缓解。

以北上广深为例，在本次落地的两项政策下，一线城市的二套房普遍有2-4成的下降空间，预计对重点的新一线/二线城市也能带来1-2成的首付比例下行。对于一套房的首付而言，由于此前多数限购/非限购城市已将首付比例下调至下限，因此本次调整影响较为有限。

可以看出，当前的地产政策利好是存在的，但是具有针对性的。由于是“对齐”机制，限购情况严重的一线城市受益明显强于二、三线城市。而从场景上考虑，能够在本次政策调整中明显受益是具有换房需求的购房者，在政策调整下进行“卖旧房买新房”的住房替换需求，而对于首次置业购房的人来说则影响较为有限。

而在购房利率方面，政策利率的下调同样是较为聚焦“二套房”的购房需求，将利率政策下限从LPR+60BP下调至LPR+20BP。根据贝壳研究院的数据调查，大多数城市的二套房购房利率已达到原本下限的LPR+60BP。在本次政策调整后，购买二套房的居民在成本上将会得到明显减负。

可以看出，当前的地产政策主要面向的是“二套房”购房居民而并非刚需置办首套房产的人群，并且。尽管刺激政策落地，但存量房的换房只能活跃市场交易，并不能使市场扩张。想要利用地产交易撬动消费，新增的刚需购房是必要的，而这才是地产业趋势扭转的核心。

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根据克而瑞房企销售榜单，2023年8月国内百强房企销售额单月以及累计同比降幅进一步扩大，百强房企全口径销售额3775亿元，环比-0.9%，单月同比-37.6%，降幅较7月扩大了0.4个百分点。

2023年1-8月，百强房企累计全口径销售额42148亿元，同比-10%，降幅较 1-7 月扩大了4个百分点。从城市维度看，根据30城商品房成交数据，2023年8月单月，30城商品房累计成交面积934万㎡，环比-1%，单月同比-22%，较7月收窄了6个百分点。

尽管8月底的房屋交易依旧低迷，但随着8月底重磅政策的接连出台，预计在2023年结束前的几个月，房屋销售是有望迎来改善的。就笔者所在地深圳而言，当前已经有多个楼盘迎来了“看房潮”。对于人口密度大的一线城市而言，本次的地产政策还是具有显著的吸引力的，政策效果的发酵有望引起楼市的“金九银十”。

经历多年压制后，国内对地产行业的看法很难完全扭转，政策虽有放松，但想回到2015-2016那般快速增长的时代并不现实。另一方面，房地产行业当前依旧存在比较明显的债务问题的杠杆压力。因此在后续的市场估值修复环节中，不同公司间的修复程度或将出现明显差异。

对于居民家庭来说，购入房产的时间深刻地影响了家庭的财富净值和消费储蓄决策，在2019年前后购房的家庭在资产上难免出现净值损失，根据城市与贷款情况的不同，甚至有出现过背负的房贷超过现有房产价值的情况，那么家庭则需要额外的储蓄来弥补这一差值，从而对居民消费产生挤出。

举例而言，如果A初始购买房产价值是100万，一年后上涨至130万，此时A将房产转卖给了B，那么对于A来说，此套房产价格已经对A不产生影响。但是对B而言，后续房产价值的波动需要与130万相比较，只要市场价值低于130万，那么对于B就面临房产价值低于初始购买价值，即总贷款与首付的加总，此时B需要拿出额外的储蓄填补这一亏损。

想要让地产政策景气回升，就离不开刚需购房者入市的支撑。然而在土储增值预期不再，市场供需关系发生变化的情况下，推动居民购房无疑是困难的。若想利用地产来撬动消费，本次的政策密集爆发将不会是结束，而是政策预期落地的一次开始，后续地产行业或迎来进一步的松绑。

长短来看，地产业的基本面想要全面修复，政策端的“第二把刀”是有必要的，无论是当前一二线城市的限购政策松绑，或是有关旧改、城中村棚改相关的政策审批放松，能够高质量提升城市土地利用率，并且对居民储蓄消耗低，甚至能提振居民净现金的政策，都有望成为三、四季度的地产政策后手。

而就上市公司而言，在长期地产增值空间有限的背景下，继续关注重资产、拿地建房的高纯度內房股并不是一桩划算的生意，轻资产、细分赛道的基础服务、物业公司或许能够拥有更好的经营现金流，在估值修复方面更具优势。